包头市***贸易有限责任公司与*钧房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

内蒙古自治区高级人民法院

民事裁定书

（2020）内民申3225号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：包头市***贸易有限责任公司。

法定代表人：许*斌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李*峰，内蒙古东方玉德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李钰，内蒙古东方玉德律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：*钧，男，1967年4月2日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。

再审申请人包头市***贸易有限责任公司（以下简称***公司）因与被申请人*钧房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2020）内02民终1784号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

***公司申请再审称：1.请求撤销一、二审判决;2.请求提审或指令原审法院再审,改判支持***公司的上诉请求;3.本案一审、二审、再审诉讼费用由*钧承担。事实与理由:（一）一、二审判决认定加层费用为519772元的基本事实缺乏证据证明，本案为房屋租赁合同纠纷,案件焦点之一为租金是否支付。根据双方签订的租赁合同显示,双方约定将加层费用抵顶房租,而双方在庭审时对于加层费用不能达成一致,据此***公司向一审法院请求对加层费用进行鉴定。2019年7月30日,内蒙古卓越工程项目管理有限公司做出《工程造价鉴定报告》一份,结论为案涉加层费用工程造价为630939元。而一、二审法院并未依据鉴定意见确定加层费用,只是简单的根据双方核算草案《附表(一)》认定加层总造价为519772元。《附表(一)》存在多处疑点与错误，不能作为认定加层费用的依据。首先，《附表(一)》存在多次错误,双方在核算时将1192500元减去519722元的计算结果写成了772778元,比正确数额多出整整10万,后续的利息也是将10091.67元写成了11591元、将13455.6元写成了15455元等,由此可见,《附表(一)》连简单的加减法计算都存在多处错误,很难保证复杂的加层施工款不出现问题。其次,当时核算主体只有***公司的法定代表人许*斌及*钧,二人并非专业人才,只是大概估算了数额,所以《附表(一)》载明数额并非加层费用的实际花销,当时二人还对加层费用进行了约定:“因友好协商双方同意该金额,如提出诉讼按法律规定执行”,《附表(一)》载明的数额只是双方协商的结果,并非准确计算得出,否则不会如此表述。该条应该理解为双方因加层费用提出诉讼的,应当按照法律规定执行,即最终工程款应当以鉴定意见为准。最后,*设工程核算价格往往项目繁多、有零有整,而《附表(一)》核算方法简单、存在计算缺项且各项几乎全部是整数。（二）一、二审法院认为***公司提交的税款缴纳凭证无法证明是案涉房屋税款以及按面积分摊税款金依据不足错误。案涉土地使用税以及房产税按照约定或者法定均应当由*钧承担。***公司提供了2010年-2017年案涉房屋的房产税、土地使用税纳税凭证,可证明其在2010年-2017年期间代*钧缴纳租赁房屋相应税费22.4万元,根据双方签订的《租赁合同》第五条第三款:“......因固定资产而产生的物业税费由甲方负担......”,因案涉房屋及土地等固定资产产生的房产税以及土地使用税应当由*钧负担。同时,根据《房产税暂行条例》第二条:“房产税由产权所有人缴纳”以及《税务总局关于<土地税解释和规定>》（1988）国税地字第15号:“土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳”的规定,上述22.4万的房产税以及土地使用税应当由*钧负担。此外,一、二审法院认为***公司提交的税款缴纳凭证无法证明是案涉房屋税款以及按面积分摊税款金依据不足,因客观原因***公司无法自行调查取证,故在庭审时曾提出法院可向税务局调查取证,但二审法院在未调查取证的情况下却判决不予支持该土地使用税与房产税。（三）一、二审判决不支持降低违约金标准的行为不符合法律规定,属于适用法律错误。本案滞纳金性质就是违约金,一、二审法院支持*钧所主张的违约金数额已超出损失百分之三十的法定幅度,故在***公司请求调整降低该违约金标准时,法院不予支持的行为错误。本案中,*钧并未举证证明其实际损失数额,其实际损失应当以拖欠的租金为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的4倍或中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的4倍为标准对违约金数额进行计算。按照该标准,即便以二审判决的第一、三、四项载明的租金为基数,那么一、二审法院判决的违约金也远远高出了法律规定的标准。二审判决***公司向*钧支付2017年4月1日-2018年3月31日的租金572778元、2018年4月1日-2019年3月31日的租金800000元、2019年4月1日-2020年1月17日租金635068元,以上述租金为基数,按照同期银行贷款利率或LPR利率四倍标准的30%计算违约金为213091.4元,而二审法院判决的违约金为647205元,比法律规定的标准高出430000元左右。（四）一、二审法院对***公司提出的200万元借款抵顶房屋租金这一事实未予核实，本案在审理过程中,***公司曾向法院提交房租付款明细,其中有一笔200万元的款项为2010年5月27日***公司向*钧出借的借款,双方曾约定用该笔借款抵顶房租,但一、二审法院对该笔款项均没有认定,原因在于2016年10月1日双方曾对房屋租金进行过核算,但一方面,双方核算过程存在计算错误,另一方面,该数额只是双方纯粹对租金的核算,因为该核算协议载明;“经双方对账，该房租明确正确,但未计算其他费用”的表述可知,该核算协议只是纯粹计算拖欠租金,并未核减其他抵顶租金的费用,比如***公司举证的200万元借款抵顶租金的事实就未在其中。（五）一、二审判决对于合同解除的时间节点认定错误。根据***公司在庭审时提交的监控录像以及接警证明可知,2018年4月25日,*钧将租赁房屋上锁的行为是用实际行动解除与***公司之间的租赁合同,根据合同法第96条的规定,合同解除意思表示送达至***公司之日为合同解除日,并不需要***公司明确作出解除合同的意思表示或将案涉房屋交付,所以从2018年4月25日,双方租赁合同已经解除。（六）一、二审法院对于2018年9月16日后的租金支付数额认定错误。从2018年4月25日双方解除租赁合同后，***公司多次与*钧沟通交接房屋，但均被拒绝，为防止损失扩大，保护自身利益，***公司只能通过公证的方式交接，在*钧接到该通知后，仍拒不配合的行为系在恶意扩大损失，公证交接之后的损失应由其承担，故一、二审法院对此认定错误。即使公证送达钥匙的行为不能视为房屋交接，但可证实***公司已明确向*钧提出交接房屋的意愿，邮件寄出并签收后，双方均未向人民法院提出交接房屋的申请，亦未进一步自行协商房屋交接事宜，且双方在此期间均未使用房屋，由此产生的房屋损失，双方均存在一定过错，应共同承担。

本院经审查认为，一、关于如何认定案涉《房屋租赁合同》解除时间的问题。***公司主张应以2018年4月25日*钧将案涉房屋男浴室锁门时间作为解除合同的时间，根据现有证据，*钧对该门上锁持续时间较短，并未完全改变***公司占有、使用租赁物的事实。***公司又认为应以2018年9月15日*钧收到其公告送达的《房屋交接告知书》及房屋钥匙的时间作为合同解除时间，但案涉租赁物高达五层，交接事宜相对复杂，仅以邮寄钥匙的方式不能达到解除合同的目的，故原审法院认定2020年1月17日作为解除案涉合同的时间，并据此认定租金数额并无不当。二、关于案涉房屋加层费用如何认定的问题。新世纪公司主张应以案涉《工程造价鉴定报告书》的鉴定结论为依据，认定案涉房屋加层工程的造价。根据原审法院查明，该鉴定报告的鉴定程序存在瑕疵，在此情况下，原审法院依据双方当事人签订的《附表（一）加层费用》认定加层费用具有事实依据。三、关于***公司主张案涉土地使用税、房产税如何承担的问题。因***公司提交的缴纳税费凭证并非单指案涉房屋的税费，其主张按平米数分担税费依据不足，原审判决对此认定并无不当。四、关于***公司主张降低违约金计算标准的问题。因***公司在原审中并未明确提出请求降低违约金的计算标准，原审未予调整并无不当，且按照合同约定，延迟一天缴纳租赁费按每日万分之五另缴纳滞纳金，并未属于明显过高的范围，该项请求本院不予支持。五、关于***公司主张应将200万元借款抵顶房屋租金的问题。因本案案由为房屋租赁合同纠纷，***公司主张的借款与本案不属同一法律关系，不属于本案审查认定范围。综上，***公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回包头市***贸易有限责任公司的再审申请。

审　　　判　　　长 张　　　志　　　宏

审　　　判　　　员 周　　　　　　　波

审　　　判　　　员 牛　　　瞳　　　哲

二〇二〇年十二月十七日

法官　　　　　助理 刘春琳书记员薛振宇